21世纪经济报道记者叶麦穗实习生洪显蔚
近期A股市场波动较大，市场赚钱效应不明显，持股的圈友也是提心吊胆，有圈友后台私信小圈，有没有什么品种可以拿着安心睡觉？
这种资产哪里有？你别说，小圈还真有，圈友可以留意一下商业不动产REITs这个品种，近期REITs进入业绩披露期，REITs的分派率已经达到了6.5%，圈友可以关注一下。
10月27日，首批4只沪市商业不动产REITs披露2026年三季报。它们均于6月18日上市，这也是其上市后的首份完整季度成绩单。小圈按四份报告汇总发现，7月至9月，4只产品合计实现基金收入约3.87亿元，可供分配金额约2.43亿元。另据四只基金披露的年化现金流分派率，按首发募资规模加权测算，结果约为6.5%。
REITs是不动产投资信托基金。简单说，公募基金持有不动产项目，由专业团队负责运营，再把符合分配条件的现金流分给基金份额持有人。这批商业不动产REITs的底层物业包括写字楼、购物中心和奥特莱斯。
根据相关规定，在符合分配条件时，公募REITs每年至少进行一次收益分配，并将年度可供分配金额的90%以上以现金形式分配给投资者。
这四只REITs的三季报显示，底层物业期末出租率均高于95%，其中有2只甚至达到了100%。
汇添富上海地产商业REIT三季度实现基金收入约4993万元。两栋大厦期末的出租率为99.64%，租约按面积加权的剩余期限为6.12年。前五大租户贡献了96.18%的租金收入，后续需关注大客户的租约变化。
中信建投首农商业REIT持有的北京龙德广场，三季度基金收入约6182万元，期末租金收缴率为99.87%，固定租金收入占比约93%。报告期内，商场续约品牌30个、新签品牌13个。
国泰海通砂之船商业REIT持有的西安奥莱，三季度全场销售额约6.76亿元，同比增长4.1%；客流约356万人次，同比增长7.7%。
中金唯品会商业REIT持有郑州、哈尔滨两座奥莱，两个项目期末出租率、租金收缴率均为100%，前五大商户收入占比为8.40%。
良好的出租率，也支撑了REITs的分派率，国泰海通砂之船商业REIT披露的年化现金流分派率为8.58%，位居四只商业不动产REITs前列。
汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT年化现金流分派率分别为7.47%、6.68%。中金唯品会商业REIT的分派率相对较低，但是相比上半年有所上升，该REIT 2026年上半年年化分派率为4.15%，三季度升至4.44%，主要得益于可供分配金额持续超预期。
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截至三季度末，汇添富上海地产商业REIT已实际派现约4024万元。
其他类别的公募REITs也相继公布了三季报。按各自季报披露的年化现金流分派率计算，其分派率分别为：华夏华润消费REIT 3.97%，华夏北京保障房REIT 3.09%，华夏南京交通高速REIT 10.71%。
不过小圈在这里也要提醒各位圈友，不要把分派率当成唯一的收益指标，计算投资者的总回报时，要把收到的现金分配和基金份额的价格涨跌放在一起看，价格下跌可能抵消部分甚至全部现金分配。此外，在每份现金分配金额相同的情况下，REITs买入价格越高，按买入成本计算的现金分派率越低。
同时，可供分配金额也不是固定的，其取决于底层物业的经营现金流，并受租金、出租率、运营成本、融资成本、税费和维修改造支出等影响，资产估值变化可能影响基金净值和市场定价。
虽然REITs的价格也会波动，但是波动幅度相比股票要小得多，对于近期不敢买股票，且希望寻找不同现金流来源的圈友来说，公募REITs可以纳入观察范围。它依靠租金、通行费等底层项目收入形成现金流，提供了观察实体资产经营回报的另一种途径。
这里再次提醒一下，REITs可以成为“固收+”配置的一部分，但不应被当作保本产品。真正值得长期持有的，往往不是分红数字最耀眼的项目，而是那些资产稀缺、现金流透明、租户或用户基础稳固、运营团队经得起周期考验的项目。
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